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放寬按揭規限 「零補錢」 甩走發展商二按【星之谷專欄-經濟一週】

政府10月宣布放寬按揭規限,1,000 萬元以下物業最高可借八成至九成, 惟僅適用於新買物業按揭;轉按的話不能套現,只能轉走貸款餘額, 但可以享受高成數按揭, 對於希望甩走發展商二按的業主們, 已是莫大的福音。

未有新按揭措施前,600萬元以上物業最多只可以借六成,幾年前「上車」的業主,如果首期不足,又想買超過600萬元的樓,選擇空間並不多。

兩年前, A先生擬買入一層800萬元新樓,他只得兩條路走:

一是申請發展商一按借足八成 (640萬元)。

二是先向銀行申請六成一按 (480萬元),再向發 展商借兩成二按 (即160萬元),合共640萬元貸款額。

推新政前有難度

發展商二按首兩年至三年一般均是低息蜜月期, 其後利息頗為驚人,一般較最優惠利率 (以細P計是5%) 為高。

因此大部分業主均希望在蜜月期死線前,成功轉按至銀行甩走二按,避開高昂的利息開支,重回低息按揭懷抱。

按揭新例推出前,想從發展商二按全數轉按到銀行,可謂非常困難。

套用上述A先生例子,其物業兩年間由800萬元 升至1,000萬元,舊例下如轉按至銀行的話,1,000萬 元最多只可以借五成按揭,即500萬元。

但由於A先生兩年間只供甩20萬元,尚有620萬 元貸款餘額,如果要轉按至銀行,需要補120萬元, 才可以走發展商二按。

往時遇到這些客人,筆者旗下按揭轉介公司都會 盡力向銀行爭取最高估價,務求借到盡減低補錢額,惟估價始終不能過分偏離市價。

就算爭取到估價1,060萬元,最多只能借多30萬元,業主仍須補90萬元,未能以「零補錢」方式甩走 二按。

不過,按揭新例推出後顛覆以往遊戲規則。就算轉按不能套現,只能轉走按揭餘額。

但由於可以採用新按成數,A先生最終可以達致 「零補錢」。

因為其欠銀行及發展商一共620萬元,這筆貸款 餘額對應樓價1,000萬元僅62%,較銀行可接受最多八成按揭 (80%) 為低,意味可以全筆轉按至銀行,甩走二按享受低利率。

有業主問:「A先生能否借盡800萬元,即轉按620萬元餘額之餘,再套現180萬元?」

正如筆者多番強調,新按揭政策下只能轉走貸款餘額,就算按揭上限是800萬元,亦不能借盡。

除非業主物業是600萬元或以下,則可以沿用舊例,經按揭保險轉按借八成兼套現。

須通過壓力測試

但有一點要留意,如果進行這種操作,需要通過壓力測試,而且是用舊例下的基準。

即如果沒有其他按揭在身,每月供款不能超過入息50%,,以及加息3厘後,每月供款亦不能超過入息60%。

倘若樓價超過1,000萬元,業主想用走發展商二按會不會遇到困難?

如果只是稍微超過,可以嘗試尋找銀行壓低估價至1,000萬元以下,便可以享受最高八成按揭。

投按證公司也會自行估價,並保留最終決定權。

子非魚

https://www.edigest.hk/article/125266/%E6%A8%93%E5%B8%82/%E8%B2%B7%E6%96%B0%E6%A8%93-%E6%8C%89%E6%8F%AD-%E6%94%BB%E7%95%A5-%E9%9B%B6%E8%A3%9C%E9%8C%A2%E7%94%A9%E8%B5%B0%E7%99%BC%E5%B1%95%E5%95%86%E4%BA%8C%E6%8C%89-%E5%AD%90%E9%9D%9E%E9%AD%9A/

甩走發展商二按

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