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注意!按揭保險新政下 壓力測試新玩法【星之谷專欄-經濟一週】

上文提到,在按揭保險新政策下,首置客可獲豁免按證公司壓力測試,但銀行未必跟隨,在某些情況仍會要求 客戶進行。

另外,壓測中的每月供款與入息比率 (DSR)上限要求,較以往亦有些改變,不過由於細則較為含糊,筆者疏理清楚後,在此文詳細闡釋。

要留意,首置定義不是第一次買樓,而是申請按揭時沒有住宅或按揭在身。根據按證公司指引,首置客申請高達8至9成高成數按揭可免壓測,不過每月供款仍然不能超過月入50%,簡單而言,月入5萬元的話,供款上限為2.5萬元。

如果借款人入息不足,需要擔保人幫忙,而擔保人有按揭在身,不論是住宅、單位、工商物業,都需要進行壓測:如果借款人不需要擔保人,但自己有其他按揭在身,壓測亦有必要進行。

若果物業使用加按財技「甩名」及「加名」,以1,000萬元物業為例,可以借盡 8成,但這種操作亦需要壓測; 把發展商一按或二按轉按到銀行,可享新例下的高成數按揭及低按息,亦逃不過壓測命運。

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入息要求有所放寬

新例下壓測有新玩法。首先,若果借款人及擔 保人沒有按揭在身,壓測前及壓測後 DSR上限分別為50%及 60%。以實際按息2.625%為例,每月供款不能超過入息50%;壓測下利息升3厘,即按息5.25%,則不能超過 60%。

舊例下,9成按揭上限分別為45%及55%,因 此,新例實際放寬了9成按揭收入要求。

舉一個具體例子。首置客Jessica每月入息6.5萬元,買入一層800萬元物業並敍做8成按揭,按息2.625%,還款期30年。根據按揭計算機,640萬元貸款額,每月供款為25,706元,佔月入僅39.5%,低於50%上限,順利過關。壓測下,以5.625%按息計算,每月供款為36.842元,佔月入56.7%,低於60%上限,同樣成功通過。

即使Jessica遭老闆減人工,月入6.5萬元跌至5.2萬元,上述物業每月供款則佔收入為49%,仍然勉強通過監管機構要求 (須低於 50%);惟壓測後,每月供款則佔月入高達71%,則明顯闖關失敗 (須低於60%),這個時候,Jessica需要找一間跟足按證公司政策,容許免壓測的銀行,以獲得按揭貸款。

非首置客DSR更嚴

不過,若果借款人本身有樓,或擔保人有按揭在身呢?按證公司本身文件寫得含糊,筆者親自打去求證,獲得以下答案:一、樓價800萬元以下,按揭成數7成或以下,壓測前及壓測後DSR上限分別為40%及50%;7成以上,上限分別為35%及45%;二、樓價 800萬元以上, 按揭成數6成或以下,DSR上限分別為40%及50%;6成以上為35%及45%。

假設Jessica非首置客,有按揭在身,根據她月入6.5萬元,買入800萬元住宅並借8成按揭之例子,其壓測後結果為供款佔月入近56.7%,超出壓測下所設定的45%上限,未能過關,除非添加擔保人。

今回按揭新例還有一個甚為諷刺之處,若果業主借 6成或以下按揭,由於不需要按揭保險,銀行一定要業主通過壓力測試。那麼,如果業主有4成首期,但人息不足夠通過壓測,便會挺而走險,借盡8成至9成,就可以避過壓測要求。

子非魚

https://www.edigest.hk/article/122946/%E6%A8%93%E5%B8%82/%E9%A6%96%E7%BD%AE%E6%8C%89%E6%8F%AD-%E6%8C%89%E6%8F%AD%E6%96%B0%E6%94%BF-%E5%A3%93%E6%B8%AC-%E4%B8%8A%E8%BB%8A%E5%AE%A2-%E8%B2%B7%E6%A8%93-%E5%AD%90%E9%9D%9E%E9%AD%9A/

過往《經濟一週》專欄:

https://bit.ly/2Ehk0sW

按揭保險新政下 壓力測試

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