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放寬按揭成數 按揭保險勢拆牆鬆綁【星之谷專欄-經濟一週】

【 刊登於2019年10月12日經濟一週】財政司司長早前表示,將會針對性地協助年輕人上車,包括放寬按揭保險,協助未能承擔首期的人。筆者估計,10月特首林鄭月娥發表之施政報告中,600萬至1000萬住宅將放寬首置客按揭成數,屆時這些物業升值幅度將跑贏大市。

放寬按揭成數

近日財爺再次「出口術」,筆者認為今次狼真的來了,而時間應是下週三(10月16日)發布的施政報告。

陳茂波表示為避免對金融體系造成衝擊,全面放寬按揭成數並不可能,只會考慮放寬按揭保險部分。

現時400萬元或以下住宅,最多可以申請9成按揭——當中銀行按揭成數為六成;其餘三成則由按保公司擔保,業主須額外繳付保費。

400萬至600萬元住宅,按揭成數最高八成;600萬元以上按揭保險便不適用,銀行最高只借六成,上限為500萬元;1,000萬元或以上住宅,按揭成數最高五成,不設貸款額上限。

筆者估計,是次放寬按揭成數,實際操作為將高成數按揭適用貸款額推高,由現時600萬元,調升至 1,000萬元,即600萬至1,000萬元按揭成數,將由現在六成調升至七成至八成,並取消500萬元貸款額上限。

倘若落實,在「上車」門檻減低下,筆者估計600萬至1,000萬元物業升幅將跑贏大市。

舉個例子,以往800萬元物業,最多只可以借六成,首期為320萬元。

如果放寬按揭成數上限至八成,首期降至160萬 元,令到不少年輕專業人士都能夠負擔,因而令這價格水平之住宅受到追棒。

若果財政許可,業主不妨斥資800萬至1,000萬元價格,買入二手市區兩房單位,一家幾口居住,毋須屈就細單位,相信民怨會有所舒緩。

筆者歡迎是項措施——雖然現時年輕人的訴求不只是房屋,而是更深層次的理想,但不得不承認,房屋對他們而言是非常重要的民生項目。

至於1,000萬元以上住宅,應否放寬按揭保險成數?筆者認為機會較微。原因是財爺主要是冀舒緩年輕人上車問題,而1,000萬元以上住宅不屬上車盤。

始終政府取態仍然是遏止樓市升勢為主,較昂貴物業放寬成數便有達原意,政治不正確。

不過要留意,放寬按保成數後,壓力測試要求也會提高。

例如800萬元樓,現時最多只可借六成,以30年還款期計算,每月入息47,000元便可以順利上車;但如果可借足八成,入息要求便增至62,000元。

筆者也建議財爺,如果放寬600萬元或以上住宅 按揭保險,必須是「真首置」才可以申請,即過去未曾買樓。

現時首置定義是名下未持有物業;而持有物業的人可以透過甩名或轉名,將業權賣予配偶,回復首置身分後,再以優惠買樓。

若果這些「假首置」再買1,000萬元樓,並申請 高成數按揭,便違反了政府助年輕人「上車」初衷。

最後,政府也可以考慮把印花稅納入貸款額,讓 業主分期供款。以800萬元住宅為例,印花稅支出達 30萬元。但如果貸款額可以分期繳付,年輕人上車時間表便可以大大提前。

子非魚

https://www.edigest.hk/article/118834/%E6%A8%93%E5%B8%82/%E9%A6%96%E7%BD%AE%E5%AE%A2-%E6%8C%89%E6%8F%AD%E6%88%90%E6%95%B8-%E6%8C%89%E6%8F%AD%E4%BF%9D%E9%9A%AA-%E5%AD%90%E9%9D%9E%E9%AD%9A/

延伸閱讀 – 星之谷在《蘋果日報》和《東方日報》發表見解:

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