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甩名後高成數按揭要留意 按揭證券公司3個抽秤位【星之谷專欄-經濟一週】

過去兩個月,本欄一口氣分享多招「 甩名 」及「轉名」財技,今篇是這個系列最後一篇。很多時候,業主「甩名」後回復首置身分,會再買新物業並申請六成以上高成數按揭 ,筆者提醒業主,由於牽涉按揭保險,香港按揭證券有限公司 ( 下稱:按揭證券公司 ) 有3個「抽秤位」必須留神。

由於買第二層樓牽涉辣稅,業主會選擇「甩名」予配偶後,才再度出手買樓。

如果新物業價格是600萬元或以下,可向按揭證券公司申請最高八成按揭 (400萬元或以下最高九成),惟高成數按揭先決條件是物業須自住,有三種情況下,借款人自住的真確性會受到質疑。

(一)業權未正式抹去

假設丈夫將聯名物業50%業權「甩名」給妻子, 再買一層價值600萬元物業自住,並申請八成按揭。

假如雙方只簽了轉讓合約,「甩名」或妻子重新申請按揭程序均未正式完成,丈夫於環聯信貸資料庫 (TU)內,仍被計入持有一宗按揭。

當丈夫買另一層樓並申請八成按揭時,雖然不用繳付15%税,但按揭證券公司在TU內看到他有按揭在身,便會質疑那層新樓是不是自住用途,增加批核困難。

就算「甩名」完成,妻子已重做按揭,丈夫舊按揭紀錄都需時約一個月,才能在TU內正式抹去。

以上按揭障礙只限高成數按揭,如果新買物業按揭成數是六成或以下,普遍銀行都接受借款人持有多於一層自住物業。

(二)換樓理據不足

若業主「甩名」予妻子並非為投資——原物業是讓父母居住,新物業則是夫妻自住,這樣按揭證券公司會否接受高成數按揭申請?

新物業為了方便小朋友未來上學,這些理由又是否合理?

其實,就算上述解釋是事實,最終仍要視乎按揭證券公司是否信納。

「如原物業面積近1,000呎,新物業僅200呎,憑這些資料,很難說服別人是換樓或是移居至心儀校網。如果借款人主動提供資料給按揭證券公司,例如小朋友入學證,可信程度便大大提高。

有業主問,如果舊物業「甩名」只為出租,新物業則屬自住性質,並希望申請高成數按揭,按揭證券公司又會否接受?

(三)首期來源

其實一個家庭,一層自住; 一層收租幫補家計, 這是可接受的,但需要提供租約證明、釐印等資料。

除審查自住用途外,按揭證券公司也會審查首期來源。如果首期來源是「甩名」套現所得,又是否可行呢?

假設丈夫「甩名」給妻子,妻子重做按揭兼加按套現,然後借錢予丈夫做首期,這本身並沒有問題。

但如果丈夫「甩名」給妻子後,並做妻子借款人助舊物業套現,用來作自己新買物業的首期,便可能構成靠借款支付首期之嫌。

值得留意的是,業主第二層物業若涉及五成以上按揭,並不能出租;高成數按揭尤其嚴格,按揭證券公司每年會抽樣出信給借款人,要求他們提供物業自住證明,例如水、電、煤繳費信。如果未能提供,可能會追收貸款、加息及或增按揭保費等。

子非魚

https://www.edigest.hk/article/115906/

按揭證券公司 高成數按揭

過往《經濟一週》專欄:

https://bit.ly/2Ehk0sW

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