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業主換樓墜陷阱 退稅失敗蝕逾100萬【星之谷專欄-蘋果日報】

香港居住環境狹窄,不少人夢想愈住愈大,努力儲蓄細樓換大樓,但原來一些政策陷阱,竟然可令人墮入無盡深淵,無辜痛失90萬元。

其實一般人如果想換樓,只得兩個選擇——先賣後買或先買後賣。前者出售物業後,已回復首置客身份,買新樓時只需以舊稅率計算印花稅,毋須繳付15%辣稅;後者買樓則要先付15%印花稅,然後一年內將原本持有物業賣出,就可以向稅局申請退稅。

很多人都會選擇先買後賣方式,因為如果見到心儀單位,如果要等賣出手上單位後才再入手,到時心儀單位都可能被人捷足先登了,故此寧願麻煩少少,先付辣稅然後再申請退稅。

但是,有些換樓陷阱,竟然令到業主未能成功退稅,被稅局鯨吞一大筆稅務開支,不得不多加留神。

買樓未能成功退稅

阿清過去多年一直努力工作,努力儲蓄上車,趁近日有新盤減價,打算買一層單位自住,不過篤信風水的她,在落訂後才找風水師傅研方位,被判斷為不利事業,因此選擇撻訂,轉戰另一平價新盤。

由於她買入新盤時,未完成早前一宗交易的撻訂程序,因此不算是首置身份,需要先付15%辣稅。

之後辦理撻訂手續完成後,相關資料已註了入土地註冊處,便向稅局申請退稅,但原來這種情況,稅局竟然未肯批准退稅,原因是之前案例指明,退稅需要買入第二層樓後一年內賣出舊有物業,但撻訂不算是沽出,稅局有權不退稅。

阿清本身撻訂時已經輸近30萬元,買入的新盤價格約600萬元,繳交15%辣稅,再痛失90萬元,而這筆錢更是由母親退休金借取,只作短期周轉之用。

賣家突然撻訂出事

筆者亦遇過一些先買後賣的「出事」個案。客人Sammy打算換樓,先繳付15%辣稅買新樓,正常只要一年內準時賣舊有物業,便可以申請退稅,但運滯情況時有發生。在限期即將完結前,Sammy賣樓竟然遇上買家撻訂,導致未能一年內賣出,亦未能申請退稅,硬食15%稅項。

這個情況能否追討買家賠償?很遺憾,由於換樓退稅失敗與這位買家撻訂並沒有直接關係,不能以連鎖反應為由要他負責,最終Sammy損失慘重。

先買後賣有風險,其實先賣後買也有風險,因為若果出售第一層樓時,期間遇上買家撻訂,新入手物業便要即時繳付15%印花稅。

換樓只能一換一

另一個業主常遇到的退稅失敗情況是「先買一間,後賣多間」。例如業主有兩層樓,想「二合一」換大屋,首先付15%辣稅買新樓,再在一年內賣斷現有的兩層物業,這種情況一定不能退稅,因為條例本身寫得相當清楚,換樓退稅需要「一間換一間」。

尚有一常見案例。不時有客人曾經問筆者,若果把物業轉名給太太後,自己則重新成為首置客身份,若果這時候買入樓花並以建期方式(先繳樓價1成至2成,入伙前才申請按揭)支付,之後太太再賣樓籌首期,這樣又是否可行?

要留意轉名後3年內不能賣樓,否則需要繳付額外印花稅(SSD),6個月內賣樓須付樓價20%,6至12個月內15%,12至36個月內10%。如果資金不足,需要靠賣樓來籌首期的話,這方法實在行不通。

15%印花稅及引伸的換樓退稅事項可以很複雜,建議讀者遇到這類問題應親自到稅局向當值專員查詢。

子非魚

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