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進階玩轉按揭成數 I-II【星之谷專欄-頭條日報】

多於一個按揭借少一成政策的實行,令原本利用這個方法加按再加按人士,套現變得困難得多。最近2星期,我們在《頭條日報》分享了按揭成數 、加按套現的小知識。

多於一個按揭借少一成政策推出兩年多,在此政策前,假如按揭申請人入息超高,基本可無視壓力測試,只要樓巿升了便可加按再買,毋須顧慮太多。可是,原本利用這個方法加按再加按人士,在按揭成數上限扣減一成下,要套現便困難得多。

舉個例子,陳先生原有一個住宅價值600萬元,另有一個車位價值50萬元。在2016年底,即該例實施前分別借取六成及四成按揭,即360萬元及20萬元。兩年後,樓價及車位分別升值兩成,住宅升至720萬元,車位升至60萬元。可是,由於陳先生有兩個按揭,在新制下他在替這兩個物業轉按時,只能申請五成及三成按揭,分別為360萬元及18萬元。完成後,扣除兩年間清還的本金後,大約只剩17萬元。

屈指一算,細價樓由六成按揭減至五成,樓價需要升14.4%才能平手翻按。假如樓價過千萬,按揭成數將由五成減至四成,樓價便要升19.1%才可以。

假如他先將車位按揭清還,又或者在申請時向銀行提出,在提取住宅按揭時,會同時把車位按揭清還,住宅按揭成數上限便可重回六成,即432萬元。一來一回,實際上他可以套現71萬元。

假如住宅與車位屬同一屋苑,還可以再玩得高階一點,把住宅及車位同時轉按至同一銀行,並取得與住宅一樣的按揭成數、年期、利率及回贈等條款。以這個案計,總估值是780萬元,便可借得468萬元按揭,套現107萬元。

假如車位屬不同屋苑,又或者有數個車位,亦可考慮在取得住宅按揭時,全額付清車位價格,完成後再重新申請車位按揭。以陳先生的例子,住宅可取得六成按揭,但車位只可取得三成按揭,合共套現89萬元。可是,60萬的車位只能借得18萬元,當中需要進行一次贖契,然後再做一次上會,多花數千元律師費的成本就相對重了。

http://hd.stheadline.com/news/columns/879/20190723/782243/

玩轉按揭成數一


繼續研究上期例子,假如有一個住宅及一個車位按揭的陳先生,後來再買一個60萬的車位,並申請三成按揭。當轉按住宅及第一個車位時,便無法擺脫第二個車位按揭,即使找一間接受住宅跟車位同時承按的銀行,也最多只能申請780萬的五成,即390萬按揭。

陳先生可考慮把住宅及第一個車位翻按的同時,清還第二個車位按揭,便可申請借取780萬的六成即468萬。當完成住宅加一個車位按揭時,剩餘已全額付清的車位,便可以再申請三成按揭,往後每一次按揭也可如此借盡按揭成數。

筆者身邊的朋友,在早幾年進行細價樓一開二、二開四,不少人在近期已進行多合一動作。閒談之間,發現朋友多合一後,將套現的資金,用來全額付清購買車位,或夾錢購買工廈及寫字樓等而不申請按揭,朋友的想法也值得深思。

假如王先生擁有一個1500萬元住宅及四個與住宅不同屋苑,各值150萬元的車位,當他完成住宅按揭後,可考慮將四個車位各翻按三成,取得180萬元,多購入一個150萬元的車位後剩餘20多萬元。他持有的資產總值便立刻增加150萬元。

另一個角度看,由於有其他按揭在身,這個住宅單位的按揭成數須扣減一成,如單位升值10%,四成與五成按揭之差便套現少165萬元,其實也足以全額付清多一個車位。筆者在上一篇亦提及,假如他因有另一宗車位按揭,導致按揭成數上限減少一成,該住宅便須在兩年內升值19.1%,才可平手翻按。

將該批車位以三成翻按方法,雖然每四個車位可即時生出一個車位,但是當樓價在期間升值,業主難以加按套現投資,假如住宅價值比車位高得多,該分野便會更為明顯,讀者也可看看是否需要多合一。

http://hd.stheadline.com/news/columns/879/20190730/784202/

玩轉按揭成數二

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