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轉按攻略2019【星之谷專欄-蘋果日報】

踏入豬年,筆者祝本欄讀者新春大吉、心想事成,今年股樓齊升、盆滿砵滿!

樓市成交回穩,按揭市場復蘇,轉按活動頻繁,筆者預期今年樓市呈「高慢牛」之勢,業主料獲豐厚利潤。不過,如果今年想再發一筆「橫財」,究竟有甚麼方法呢?答案可以參考以下「發財四式」。

發財一式:轉按賺現金回贈2.4%

近月按揭利率近乎清一色2.375%,各間銀行幾乎沒有差異,業主選擇在哪一間銀行申請轉按,現金回贈才是最重要考慮。

現時市場上最高回贈為2.35%至2.4%,以400萬元貸款額計算,2.35%即獲取9.4萬元現金回贈,相等於首年免息。在罰息期完結後,業主可以再轉按到另一間銀行,無限輪迴賺取現金過肥年。

金管局規定,現金回贈額若超過貸款額1%,該筆回贈需要扣減貸款額。不過,由於轉按是根據銀行估價,而大部份物業過去兩年升幅可觀,如果轉按只涉現有按揭餘額,由於按揭成數未觸及上限,在毋須扣減貸款額情況下,業主可直接取得現金回贈。

有讀者問到:「我現時供樓利率2.275%,依家轉按去2.375%,豈不是加了按息冇着數?」筆者以400萬元貸款額計算,按息輕微上升0.1%等於每個月供多200元;轉按獲得現金回贈則近10萬元,無論如何轉按都是更加着數。

同樣值得注意的是,美國聯儲局聲明已提到今年加息步伐大大放緩,意味香港今年加息機會極微。如果一個月拆息(Hibor,簡稱H)繼續低沉,現時H按計劃為H+1.24%,比兩年前H+1.3%至H+1.4%更低,長遠更着數。

發財二式:按揭財技「跳bar」賺優惠

按揭特色是貸款額越高,利率及回贈越優惠。假設現有按揭餘額為160萬元,轉按時如果能加按40萬元至200萬元,所取得利率優惠及回贈便能「跳bar」。

但很多客人會說:「我不想借多40萬,因為要付額外利息,雖然可以放入高息戶口對沖,但感覺都係比按揭餘款借多咗。」關鍵是「部份還款」概念。按上述例子,業主只要借多40萬元至200萬元,利率和回贈即時「跳bar」,然後正式提取按揭貸款後,馬上將40萬元以「部份還款」方式即時償還給銀行,按揭餘額便能降至原本的160萬元,不會心理上感覺「借多咗」。

「但是,部份還款要罰息吧?」其實普遍而言,現時銀行「部份還款」首年罰息只是罰現金回贈,基本上沒有任何損失,兼賺盡優惠條款;如果業主沒有資金壓力,等1至2年罰息期後才還款,便連罰現金回贈也可以省回。

發財三式:套現做高息定存賺息差

業主如果進取些,轉按時加按,然後把加按所得放到高息定期存款戶口,可獲得正現金流,坐着也可以賺錢。現時有些銀行提供新客戶優惠,美元定期存款年利率可以高達3%,轉按套現按息只是2.375%,把資金泊在這些存款戶口,便能賺取息差。值得注意的是,套現部份也有現金回贈,以100萬元貸款額計,2.35%回贈即2.35萬元。

如果不想開立定期存款戶口,可以直接把套現資金放到按息掛鈎存款戶口對沖,有些銀行按息掛鈎存款戶口更可以分享給配偶共用。

發財四式:拉高估價,甩按保退火險賺保費

若果轉按是為了套現並借予親人做首期置業,估價當然是愈高愈好。網上銀行估價只是引述一間估價行報價,但實際上銀行普遍跟多間估價行合作。如果想獲得最高估價,便要親自到銀行分行,讓按揭專員協助尋找最理想價位。

最後,筆者想提醒業主要精明管理自己的按揭計劃。如果兩年前是透過按揭保險上車,期間物業價格升幅理想,轉按後「甩按保」可以取回15%退款。另外,原來銀行火險也可以退款,業主完成轉按後,可親自到銀行分行查詢有沒有收取物業最新一年火險保費,如果有便可以申請退保。不過要留意,如果火險本身包含在屋苑管理費內,亦即是俗稱「master policy」,便不能退保。

子非魚

https://hk.finance.appledaily.com/finance/realtime/article/20190209/59235344

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