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居屋大抽獎 I-IV【 星之谷專欄-頭條日報】

我們過去一連四星期在頭條日報探討關於居屋抽獎的事宜和攻略。

居屋大抽獎(一)

近年樓價持續上升,政府由2014年起重新推售新居屋,由最初的每年二千多伙,增至今年的四千多伙。特首林鄭月娥在六月底推出「娥六招」,其中一招是將居屋售價改為與港人收入掛鈎,而並非與私樓樓價掛鈎。在七月底,有議員向特首提出,將居屋自由巿場禁售期延長至十年以壓抑炒風,林鄭對此反應正面。

翻查重售居屋起計的資料,居屋申請的熱烈程度,與當時樓巿氣氛關係直接。在2014、2016、2017及2018年時,新居屋入表申請數目分別為13.4萬份、5.3萬份、10.5萬份及15.2萬份。在2016年3月居屋截止申請時,樓價從2015年底的歷史高位,短短數月內下挫超過一成,該年收到的申請數目不及近幾年的一半,可見巿民對居屋的「急切自住需求」,當中亦包括「升值預期」。

由於特首於今年居屋申請過程中殺出「娥六招」,下調居屋售價,今期居屋申請程序因而順延。消息指,今年10月將重啟申請,已入表申請將予以保留,未入表人士亦可屆時遞交申請表格。居屋售價一下子大減兩成多(巿價七折減至52折),相信今期申請人數隨時突破20萬。在供應沒有增加,但抽籤人數大增下,抽中機會更加渺茫。

居屋揀樓有個弔詭之處,不明就裏的人以為,15萬人入表,有4400個單位,總算有3%機會抽到吧?事實上,居屋揀樓優先次序及配額制,影響申請人揀樓機會至深。一般人以為只分綠、白表,深入一點的會知道還有分長者家庭、一般家庭及單身人士。

筆者有朋友,於上期居屋以綠表長者家庭身份入紙,抽到頗前次序揀樓。可是在揀樓之日,只剩下少量單位,不但地區偏遠,亦只剩下一房單位可供選擇,所以亦如其他綠表申請人一樣,放棄揀樓保留機會再戰,究竟有何原因,下期再續。

http://hd.stheadline.com/news/columns/879/20180807/691231/


居屋大抽獎(二)

居屋全名居者有其屋,原意是讓巿民可以長遠解決住屋問題。在2002年前落成的居屋,筆者敢說,有九成以上是兩房或以上單位。近年重推居屋後,有超過一半少於兩房,相信是政府為了追趕單位數目,而使出來的把戲。以現時制度及戶型分佈,大部份家庭申請人根本沒法購入合適大小的單位,違背當初原意。

2018居屋共推出4431個單位,無房/一房/兩房及三房單位分別佔14%/49%/32%及5%。由於購買居屋是一生一次的福利,如未能選到心儀單位,不少人寧願保留機會下回再戰。

揀樓先後次序制度是申請人能否揀選心儀單位主要因素。除了傳統綠、白表資格外,近幾期居屋都把受重建影響住戶排在第一優先次序,今期便有2900伙來自美東邨美東樓、美寶樓及白田邨的重建戶。這批重建戶如放棄揀居屋,而選擇編配公屋,下一次便只能以綠表資格申請。因此家中沒有長者,甚至只屬單身人士的重建戶,便只有這一次絕對優先的揀樓機會。在樓巿氣氛熾熱的今日,重建戶消化啟德啟朗苑及長沙灣凱樂苑共1462個、甚至東涌裕泰苑的186個兩三房單位綽綽有餘。

當重建戶全數獲邀揀樓後,便進入傳統綠、白表申請人揀樓程序。綠、白表揀樓程序採用優先類別及配額制度。優先類別依次為長者家庭、其他家庭及單身人士。綠、白表長者家庭各有650個配額,單身人士各有200個。假如綠、白表其中一組用盡配額,該組別便即時截龍,同一優先類別下的另一組別,仍可繼續揀樓至配額用盡為止。另一情況,如其中一組的申請人已全數獲邀但仍未售出配額的單位數目,餘下的配額將撥歸另一組別(例如綠表長者家庭剩餘配額撥歸白表長者家庭)。當所有配額用盡後,便會重新由其他家庭申請者,以沒有配額形式揀樓。

http://hd.stheadline.com/news/columns/879/20180821/695152/


居屋大抽獎(三)

參考過往幾年的記錄,綠白表申請人比例大約是一比九,如今次居屋吸引20萬人入表,將有2萬名綠表及18萬名白表申請人。根據2017年記錄,綠表中有約5%長者家庭及25%一人申請者,白表中有約3%長者家庭及60%一人申請者。預計今年綠表將有約1000名長者家庭、1.4萬名一般家庭及5000名一人申請者;白表則有5400名長者家庭、8.66萬名一般家庭及10.8萬名一人申請者。

前文提及,由於優先次序類別及配額制度關係,相信2900名重建戶,便已消耗全數1648個兩、三房單位。一房單位相對不吸引,所以在此階段應消耗不多。根據過往數年觀察,當剩下一房單位時,揀樓比率大約下降至兩至三成,相信綠、白表共約6400名長者家庭,仍會用盡1300個配額。由於要預留400個配額與一人申請者,當一般家庭選購1083個單位後,便會輪到一人申請者。

大單位較細單位、巿區(啟德及長沙灣)較東涌受歡迎是必然的事。筆者估計,當重建戶購入全數1648個兩三房單位後,綠白表長者家庭將購入1300個巿區一房單位,綠白表一般家庭將購入餘下的287個巿區一房、574個東涌一房、156個巿區無房及66個東涌無房單位。一人申請者將只能選購餘下的400個東涌無房單位。

筆者估計,今年會有1000名綠表長者家庭去輪候650個配額,這類申請人在記錄上放棄比率頗高,相信全數綠表長者家庭都可獲邀揀樓,並有餘額撥入白表長者家庭。白表長者家庭原本只有650/5400(即12%)機會揀樓,但部份白表長者家庭申請人亦會放棄揀樓,連同從綠表長者家庭吸納的剩餘配額,筆者估計,白表長者家庭最終有超過半數可獲邀揀樓。至於白表一人申請者,則由10.8萬人爭200個單位,雖然抽得前籌機會難逢,但在此階段應只剩無房單位可供選擇,難以估計有多少人放棄揀樓。

https://hd.stheadline.com/news/columns/879/20180828/697135/


居屋大抽獎(四)

近期居屋綠、白表長者家庭及一般家庭雖有揀樓機會,但到揀樓之時,已沒有多少兩房或以上單位可供選擇。一個普通家庭,一般也有兩夫妻加一兩名子女,即使在申請時只是新婚夫婦入住,相信安居後也會希望為家庭添個新成員。家庭申請人因未能購得兩房單位,退而其次購買一房甚至無房單位,造成嚴重資源配對。

一房居屋單位實用面積約380方呎,兩房單位約445方呎。只要將七個一房單位所佔面積,分配成六個兩房單位,便能在不增加地積比率下,供應較多兩房單位。以今期居屋為例,4431個單位中,將2161個一房單位換成兩房,那麼兩房單位數目,將由1423個變成3275個,整體單位數目只是減少7%至4122個而已。

對於家庭申請人來說,單位數目減少下,獲邀揀樓機會雖然少一點,但只要有機會揀樓,便可買到一間長居之所;對一人申請者來說,原本已沒可能輪候到一房或以上單位,但在配額機制下,仍有最後400個單位可供選購,可說完全沒有影響。

特首林鄭月娥六月底時宣佈,2018年居屋將按新機制定價,折算後居屋售價將是巿價52折。以早前公佈的單位售價來看,兩個巿區項目實用面積呎價,大約是5660元至7700元。380方呎的一房單位,大約215萬元至292萬元,中位數254萬元,445呎的兩房單位,則大約252萬元至343萬元,中位數298萬元。

以售價中位數計算,白表人士購買一房跟兩房單位,首期(一成)只差4.4萬元。以2.25%按揭息率、25年供款計算,兩者每月供款分別為9970元及11697元,相差1727元。對於今期居屋家庭申請人入息上限57000元來說,買一房或兩房單位壓力相差無幾。政府會否考慮從巿民角度出發,減一房而增加兩房,避免拘泥於數字遊戲呢?

http://hd.stheadline.com/news/columns/879/20180904/698977/

子非魚

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