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新樓兩年升1倍 轉按賺15%退保費【星之谷專欄-蘋果日報】

過去數年樓價節節上升,有群未能上樓的人,常妄想環球出現經濟危機,希望香港樓市爆煲,好讓入市良機出現。見到身邊親友奮勇買樓,就不停用諸多難聽說話奚落。

筆者記得2016年時,任職會計師的姪仔阿俊計劃結婚,那時候華懋預售海翩滙樓花,呎價最低1萬元,最平單位僅300萬元,他意無反顧去馬,選中一350萬元開放式單位,九成按揭上車沒有難度,阿俊亦不介意將這消息向親戚分享。

當時最口沒遮攔的三叔婆得悉後,即時致電阿俊,認為他不應輕舉妄動,「將軍澳土地供應多,呢啲細價樓好易爆煲,仲要係樓花,到時負資產就好麻煩,一陣搞着你阿娘」,她甚至經濟學家上身,說人民幣貶值,環球經濟危機快要爆發,「啲錢會去晒美國,依家買樓好戇居!」

阿俊見三叔婆反應激動,心諗:「我買樓定你買樓?」但僅禮貌回應幾句即收線。問及父親為甚麼叔婆這麼偏激,父親解釋:「三叔婆97年瀨過嘢,上年見樓價高沽咗樓,依家仍租緊樓,但又唔敢上車!」

兩年後的今天,三叔婆仍繼續租樓,將軍澳樓呎價迫近2萬元,阿俊物業賬面已賺300萬元,更可在罰息期過後轉按,獲取15%退保費、1.95%現金回贈、低按息等優惠。

轉按獲取15%退保費

阿俊當時海翩滙買入價為350萬元,申請九成按揭後,貸款額為315萬元,分30年歸還,他選擇一次過繳交按揭保險費,為貸款額4.35%,但有7折,即大約10萬元。

現時該物業價值樂觀可見600萬元,按揭成數縮至52%,阿俊可在罰息期完後轉按,並扣減保費。原來根據按揭保險條款,業主若3年內退保,即毋須再做六成以上按揭貸款,可退還保費15%。按上述保費10萬元計算,可退還約1.5萬元。由於按揭成數僅得52%,業主甚至可以向銀行加按,套取貸款等值樓價8%作套現之用。

此外,2016年時按揭利率約在1個月拆息(H)加1.35厘水平,現時則低至H+1.25厘,轉按後長遠利息成本更低,負擔更輕鬆。銀行亦會提供現金回贈,現時最高為1.95%,以315萬元貸款額計,現金回贈額超過6萬元,按揭中介亦會提供額外回贈。不過若果回贈額超過貸款額1%,按金管局規定須在貸款額扣減。

現金回贈逾6萬元

若果買家是借取發展商二按上車,假設當時樓花近700萬元,八成按揭即貸款額560萬元;假設樓花價值現升至1,120萬元,按揭成數已大幅減至50%以下,應轉按到銀行慳息,原因是發展商按息首兩年按息為最優惠利率(P)減2.5厘,實際按息為2.85厘,但兩年後便攀升到P減1.25厘,因此趁樓價升趕快轉按到銀行。

不少人擔心轉按手續麻煩,其實業主只需電郵申請表和文件予銀行,親臨分行簽信,再上律師樓辦手續,律師費一般約5,000元,現金回贈及退保費便能即時落袋,不亦樂乎?

子非魚

https://hk.finance.appledaily.com/finance/realtime/article/20180623/58349710

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