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靠父幹上車 買600萬樓冇難度【星之谷專欄-蘋果日報】

坊間某些富二代有句說話經常掛在口邊:「我唔想畀人話我係XXX個仔,我係靠我自己」,這些人其實都是依賴家族庇蔭,才有發圍機會,很難說他們不是靠父幹。現時社會環境競爭激烈,靠父幹並不可恥,例如樓價高企,年輕人置業困難,除非你是律師、醫生等專業人士,否則如何不靠父幹?

根據資料,香港有超過六成物業已供滿按揭,大部份都是慈父慈母級,若果「父幹樓」能夠重做按揭,便能套現予子女作首期上車之用。子女有私人空間之餘,亦不用每月付昂貴租金予大地主。

筆者認識一個黎氏家庭,夫婦倆年輕時在內地設廠,年屆65歲後,開展退休生活,現時有市值近1,000萬元物業,並已還清按揭貸款,尚有些餘錢養私家車。不過兒子並沒有如此幸運,大學文科畢業多年,與女朋友入息中挺,兩人月入共6萬元,但家用、消費、供保險、進修等,需要較長時間才儲到一筆首期資金。

儲首期有難度 

黎父希望兒子早日成家立室,不過由於與妻子都已退休,沒有入息,疑惑如何以現契樓做按揭?其實就算沒有入息,可以經「資產審查」,現契樓可以借四成按揭,即黎父可借近400萬元,不過須注意,在沒有入息下,不是間間銀行都可批足。

不過黎父憂心兩老年紀大,常識都知道銀行不願意借錢與老人家,80歲前已要清還所有貸款,65歲的黎父最多只能借15年,不能做30年,每貸款 100萬元,按息2.15厘計算,每月要供6,500元。

黎父其實不用愁,若果怕兒子負擔重,還有第二招可以幫兒子,就是要求他做擔保,便可以使用兒子年齡計算還款期,攤長30年歸還。每貸款 100萬元計,每月供款降低至3,800元,輕鬆得多。而且子女有入息擔保父親的話,未必需要經「資產審查」,可經「入息審查」,最多借六成,如果樓價600萬元或以下,更可經按揭保險計劃借足八成。

擔保慈父攤長還款期 

不過上述方式有辣有唔辣,兒子擔保後,黎父成功套現,助他支付首期,但兒子上車時,按揭成數將受到影響,原因是金管局上年出招規管父幹,按揭成數要減一成,600萬元以上物業最多只可借五成按揭,1,000萬元以上只能借四成,有機會失去預算。

但只要降低期望,不要買入太貴物業,問題就迎刃而解。此話何解?很多人不知道,就算兒子有擔保在身,600萬元以下物業仍可借八成,惟按揭保險費會稍貴,而且非所有銀行受理。而且,雖然可借八成,但由於有擔保在身,要負擔兩層樓,入息壓力測試不容易通過,可能需要媳婦或其他家人再擔保。

最終,兒子選定一層接近600萬元物業,成功靠父幹下上車,今年底更會完婚,共度甜蜜時光。當然背後按揭財技及注意事項,筆者亦有傾囊相授。最後一提,筆者今日起在《蘋果日報》財經版撰寫專欄,以後會分享更多故事,請多多關照。

子非魚

https://hk.finance.appledaily.com/finance/realtime/article/20180525/58232108

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