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買舊樓博收購 I【星之谷專欄-頭條日報】

上周初巿建局公佈,研究中的舊樓重建計劃,將面臨1380億虧損,主要原因是現時舊樓,不少已「用盡其地積比率,甚至達負數」。

今年7月巿建局以實用面積每方呎逾1.5萬元,收購九龍城區土瓜灣三個重建項目。在這情況下,其他舊樓業主無不期待着巿建局叩門一刻,又為何會賤賣予一個素未謀面的小散戶?

近十多年來,社會上對於屏風樓、地區通風及景觀問題的重視,令地積比率及房屋設計的規範比數十年前收緊了不少。大部份樓宇樓面完全覆蓋地盤面積、樓高十多二十層,假如換算成地積比率,即已使用十多二十倍。參考規劃署資料,現時九龍區地積比率上限只有7.5倍,假如重建這類物業,新建物業總樓面面積隨時減半。

除地積比率外,新舊物業實用率亦是一大難題。唐樓或舊樓,實用率往往達到9成,1000方呎建築面積的舊樓,便有900方呎的實用面積。可是當興建成新樓後,實用率往往會減少至大型新盤常見的7成半甚至蚊型盤的5成。當乘上上述1.5萬元收購價,即使重建前後的地積比率一樣,新建住宅每方呎成本已需要1.8萬元至2.5萬元,還未計上樓宇設計、清拆、興建及銷售的成本及可能縮減的地積比率。

另外,在實用面積計價制度下,只計算入建築面積的窗台已沒有利用價值,同時,其他各樣發水面積亦收緊不少。所以近兩年的新盤,每個單位只有一個露台甚至完全沒有露台,而過往常見的窗台也不復見。在此情況下,發展商以往用作溝淡建築呎價伎倆,或作為甜點停車位亦被截殺,再加上前段的種種原因,收購舊樓意欲及開價亦不會太進取,作為一個小散戶,又如何能尋找舊樓中的筍盤呢? 下回再續

子非魚

http://hd.stheadline.com/news/columns/879/20171205/627000/

非魚論市——買舊樓博收購?

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