2023年5月15日

業主如需要現金周轉,可以考慮將物業轉按,套現資金。除此以外,亦有財務機構推出業主貸款,毋須以物業作抵押,究竟兩者的詳細操作有何不同,當中又有甚麼事項需要注意?以下文章會詳細講解。

業主貸款

甚麼是業主貸款?

業主貸款屬於私人貸款 ( P Loan ),是專為業主而設的無抵押私人貸款,物業毋須抵押,也可以借取貸款。雖然沒有抵押品,但如果貸款人沒有依時還款,借款人仍然可按合約入稟法院追債,貸款人或會被逼賣樓,甚至要求法庭頒令貸款人破產

樓按套現和業主貸款有何分別?

業主可以向銀行申請為物業加按,或直接將物業轉按至另一間銀行,同樣可以達到套現的目的。而所得的貸款額,視乎物業是否已經升值,轉按能夠套現的貸款額多數十至數百萬元。還款期更可長達25年,至於利率方面,目前H按實際息口為3.5%。

至於,財務公司會視乎業主貸款申請人的入息、還款能力和物業質素去批出貸款,大部份獲批的金額都不多於100萬元,而且利率現時一般達10厘以上,還款年期亦會較物業轉按短,一般需要在3至5年內清還。

另外,物業轉按需要符合供款與入息比率及壓測要求,由審批到放款需時約1個月。相反申請業主貸款,財務機構審批則相對寬鬆,可以免壓測,部份更聲稱可免信貸審查,而且批核時間快至一天內可完成。

兩者費用及回贈有何差別?

轉按套現需要支付律師費,一般為5、6千元,業主貸款則無相關費用;不過銀行會提供現金回贈吸引業主申轉按套現,加上星之谷的星之獎賞,每次轉按所獲得回贈高達5位數。而申請業主貸款,則未必每間財務機構都提供回贈,即使有,金額也不如銀行,又或者只是向客戶贈送超市禮券。

「爛料」業主是否應選擇業主貸款?

一些現金糧、支票出糧、無MPF、無稅單的人士,會被視為「爛料」的客戶,如果想申請轉按,未必能夠交齊文件讓銀行審批,但並不是所有銀行的批核標準都統一,有些銀行可接受支票出糧,也有銀行較重視物業的質素多於申請人入息的質素,而且同一間銀行對於「靚料」和「爛料」客戶提供的利率都一樣,亦較業主貸款的利率為低,所以「爛料」業主並非沒有選擇。

不過如果是資助房屋未補地價的業主,轉按時需要先過房署一關,而且轉按套現會非常困難,只有特定原因房署才會批準,如不獲房署接納,業主則可以考慮業主貸款。

申請業主貸款還有甚麼要注意?

部份業主貸款會以低息、無抵押、免手續費為招徠,但申請人亦不可掉以輕心,要仔細檢查所簽的文件是否不含任何抵押條款,另外亦要問清楚財務機構是否會收取估價費用、提款手續費、提前還款手續費等,避免因小失大。

如果本身已有業主貸款,再申請物業轉按,業主貸款的每月還款是否要計入壓力測試?

部份銀行審批轉按時可以做清數,卡數、業主貸款等可免計入壓力測試,不過就要在放款時將所欠的貸款交由律師樓直接進行清數。另外,業主貸款大部份利息都是逐日計,有利於業主隨時向銀行申請轉按,可以減少利息支出,同時轉按時業主可獲銀行和星之谷的大額現金回贈,一舉多得。

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