2020年8月12日

自去年社會事件,及今年疫情爆發後,銀行都收緊按揭,紛紛加息減回贈。近期中銀甚至把轉按現金回贈減至0%,請參閱我們在《蘋果日報》的訪問:【睇淡樓市】傳中銀削現金回贈 300萬元以下貸款額減至零

  • https://hk.appledaily.com/finance/20200731/7CI7JCOGBZ2YRCK2IYG24A23JA/

不過,其實仍有個別銀行轉按回贈不錯,銀行回贈加上中介回贈,目前市場最高仍然做到 1.7%左右(需要扣減貸款額)。但去年的世紀高回贈(高峰時2.5%)已不復再。雖然如此,有幾個類別的業主,仍然是需要轉按。

轉按甩發展商二按

兩年前買了樓花的業主,如用了發展商二按做高成數按揭,需要轉按至銀行。這是因為發展商二按的利率,通常一開始是低,但過了「蜜月期」後便會增加,一般加到p左右。

去年政府放寬按揭成數1000萬樓可以做8成,並適用於甩發展商二按。正因如此,把含發展商二按的按揭全數轉按至銀行,門檻便容易得多。請參考東方文章:

【按揭有道】樓價跌二按難甩身?兩招解困

【星之谷】按揭新政背後 暗藏高額保費開支

轉按 現金回贈

甩按保取回15%保費

三年前買了樓的業主,如是經按保做了高成數按揭,比如8按,樓價升了可以甩按保做回6成按揭。三年內甩按保可以取回15%退保費,一般都有過萬元。甩按保的另一好處是如果把按揭成數降至5成,物業可以出租。除此之外,配偶如想買第二層樓,如舊果層甩了按保,新果層較容易申請高成數按揭。

關於取保,參考我們在《蘋果日報》的專欄文章:15%退保費加回贈 轉按賺9萬元秘技

樓價升了而不甩按保,如不再住在該物業,有機會被按保徵收附加保費:「偷雞出租」響警號 遭按證公司罰款

轉按套現

如因種種原因需要轉按套現,就算現金回贈跌了,還是需要轉按。尋找最高估價的銀行,轉按便能套取最多的現金。把套出的現金放入mortgage link 戶口可以對沖利息,即套出的金額沒有利息支出。到需要提取套出的現金時,才需要付利息,而利息和供樓利息相同,目前都是厘幾利息。

如何能增加轉按回贈

其實轉按是有方法可以增加回贈,就是加大貸款額,然後放mortgage link。舉以下例子:

假設樓價是700萬,按揭餘額300萬,現金回贈1%。如果做轉按,現金回贈為3萬元。但如果加大貸款額至轉按6成上限,或420萬,那麼現金回贈便增加至4.2萬元。讀者可能會問:「借多咗,利息支出也多咗吧?」。事實上是不會的,因套出的120萬,放在mortgage link戶口,不要提出來消費,在mortgage link 戶口產生的利息會和供樓的利息相同。套出的120萬變成是0利息現金。至於本金部份,如套出的現金是一直放在戶口內,本金部份會自動按月還給銀行,實質每月out of pocket供款沒有增加。然後兩年後過了罰息期,套出的現金可全數還給銀行,便即剩袋了1.2萬額外現金回贈。

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