最後更新:03/10/23 @ 3:14 下午

置業前,準業主要關心各類買樓支出,其中包括繁複的物業印花稅,本文將為大家深入淺出,逐一拆解各項印花稅及相關事宜。

 

如對物業印花稅與按揭有任何疑問,可以留向我們查詢

請核對聯絡電話是否正確,謝謝。


首置人士置業,如何計算物業印花稅?

詳情請參考下表。

物業印花稅

代價款額或
價值超逾
代價款額或
價值不超逾
印花稅稅率:
樓價之百分比
$3,000,000$100
$3,000,001$3,528,240$100+超逾$3,000,000的款額的10%
$3,528,241$4,500,0001.5%
$4,500,001$4,935,480$67,500+超逾$4,500,000的款額的10%
$4,935,481$6,000,0002.25%
$6,000,001$6,642,860$135,000+超逾$6,000,000的款額的10%
$6,642,861$9,000,0003%
$9,000,001$10,080,000$270,000+超逾$9,000,000的款額的10%
$10,080,001$20,000,0003.75%
$20,000,000$21,739,120 $750,000+超逾$20,000,000的款額的10%
$21,739,121 4.25%
註1: 適用於在香港無擁有其他住宅物業的香港永久性居民

非住宅物業,如何計算物業印花稅?

政府於2020年施政報告中宣佈,由11月26日起,將會撤銷非住宅物業雙倍印花稅。即非住宅物業印花稅,可沿用「首置印花稅」的稅率(上表),此稅率適用於所有個人或公司購買非住宅物業的交易。


 

第一部份:15%從價印花稅(DSD)

什麼情況下須付15%從價印花稅?

不論是單名或聯名,已擁有住宅物業者,再買第二間住宅物業,印花稅一律為買入業權價值的15%。以下有2個特別情況須格外留意:

簡單例子1:A已有住宅物業,再向B買入另一住宅物業,樓價600萬元,印花稅為600萬x15%=90萬元。

特別例子2:A已有住宅物業,B沒有住宅物業,A和B聯名向C買入另一住宅,樓價600萬元,同樣要付15%印花稅,即90萬元。

特別例子3:A已有住宅物業,B和C聯名擁有住宅物業,A向B買入其半份住宅業權。假設樓價600萬元, A須付印花稅為600萬/2 x15%=45萬元。

結論是:

  • 已有住宅物業者,再買住宅須付15%印花稅。
  • 若聯名買入住宅,只要買方任何一人已擁有住宅,同樣須付15%印花稅。
  • 已有住宅物業者,買入一部份住宅業權,15%稅以該部份業權價值計算

什麼情況下購買第二間住宅,可免去15%DSD?

若向近親買入第二間住宅物業(即所謂近親轉讓),可免卻DSD,只須用上述的首置稅表,計算印花稅。

此外,若以送贈方式轉讓、法庭令下轉讓(如離婚轉讓、遺產承辦)、居屋轉名予家庭成員(即使該成員已擁有住宅),均可免繳從價印花稅。


近親的定義?

近親的定義為夫婦、父母、兄弟姐妹(包括同父異母)、子女。另外,祖父母和孫兒不當作近親,但如父母已離世,則可向稅局申請當近親論。證明近親關係時,需要提供出世紙、結婚證書等。


以公司名義首次購買住宅物業,須否付15%DSD?

以公司名義購買住宅,當作投資物業論,故須支付15%稅項,同時要支付15%買家印花稅(BSD) ,合共須繳30%稅。


換樓先賣後買,須否繳付15%DSD?

只要出售物業的臨約簽署日期,早於新買入物業,就毋須繳付15%稅,只須付首置印花稅。但要留意,若接手閣下物業的買家突然撻訂,閣下需要即時補交15%印花稅的差價。


樓花撻訂後再買新物業,須否繳付15%DSD?

一手樓花撻訂完成,並於田土廳註冊後,屆時再買新物業毋須繳付15%稅,否則就需要,很多市民因此中伏,詳情請閱讀我們在《蘋果日報》的專欄文章:


只擁有車位或工廈,購買住宅須否繳付15%DSD?

不需要,15%從價印花稅只適用於住宅。


擁有住宅物業、沒有敍做按揭,須否繳付15%DSD?

需要,只要買入第二間住宅物業,不論第一間物業有否敍做按揭,均要支出15%稅。


第二部份:額外印花稅(SSD)

什麼情況下要繳付SSD?

購入住宅物業後,於3年內出售便須付額外印花稅。計算方法如下:

  • 如物業持有期為6個月或以內,稅率為20%
  • 如物業持有期超過6個月但在12個月或以內,稅率為15%
  • 如物業持有期超過12個月但在36個月或以內,稅率為10%

資料來源:https://www.ird.gov.hk/chi/faq/ssd.htm


什麼情況下可豁免SSD?

和從價印花稅一樣,以下幾個情況可豁免:

  • 近親轉讓
  • 法庭令轉讓(例如離婚、遺產物業
  • 居屋轉名
  • 送契

SSD計算以什麼日期為準?

以買樓和賣樓的臨約簽署日期計算。


SSD會否計算業權份數?

會的,如置業後於3年內出售部份業權,便以該部分業權價值計算SSD稅。舉例,樓價600萬,出售一半業權,SSD便以300萬樓價計算額外印花稅。


「摸貨」須否付SSD?

除「摸貨」給近親以外,需要支付SSD。此外,摸貨另須支付利得稅。


第三部份:買家印花稅 (BSD)

什麼情況下須付BSD?

如物業買家不是香港永久居民,或為公司而非法定人,買住宅便需要付買家印花稅 (BSD)。稅率為樓價的15%。

資料來源:https://www.ird.gov.hk/chi/faq/ssd.htm


什麼情況下可豁免BSD?

非香港永久居民購買物業,須付買家印花稅 (BSD),以下情況可獲豁免:

  • 買家及香港永久居民配偶聯名買入,或
  • 買家向身為香港永久居民的配偶購買(即近親轉讓)。

不過,如是公司買入住宅,便一定要付買家印花稅,無法豁免。


第四部份:樓換樓先買後賣退稅手續

什麼情況下可退回從價印花稅?

答:買入第二間物業,需要付從價印花稅15%,但如首間物業於其後一年內賣出,可退回與首置稅率差價的15%。該一年是以買賣臨約計算。


如何辦理退稅手續?

退稅手續以下:

  • 以臨約日期計算,買入日期與賣出日期相差1年之內,才合資格申請退稅。
  • 退稅申請由律師樓代辦,不需要自己去稅局申請。
  • 需要向律師樓聲明,沒有其他住宅物業以及是代表自己行事。
  • 申請後一般兩個月左右可收到退款。

若已擁有兩間物業,買入第三間付15%稅後,一年內賣出首兩間物業能否退稅?

不能。15% 從價印花稅的退稅,僅適用於1換1,不適用於2換1。


其他常見問題

未完成轉名手續,可以首置身分做高成數按揭嗎?

如已簽署轉名臨約,法律上其實已生效,惟於按揭層面,原有物業未正式完成轉名手續前,相關人士不被視為首置身分。

海外專才置業退稅是甚麼?

外來人才在港置業,只要居港滿七年並成為香港永久性居民,其之前購入並仍然持有的首個住宅物業,可申請退還已繳付的買家印花稅(BSD)及新從價印花稅(AVD),惟仍需要與首置香港居民一樣,繳交從價印花稅。

 

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