2023年5月19日

無論是買賣物業,還是將物業轉按,都要依賴一口估價去決定按揭金額的多少。正正因為估價的重要性,準買家或業主更應該重視估價的程序有沒有出錯,以下文章綜合了一些新手準買家或業主常犯的錯誤,大家可以引以為鑑。

物業估價

個案一:查詢估價冇人覆,銀行揀客?

曾先生有意購入一個位於新界的單位,向銀行提供單位地址等資料,希望知道單位估價是否估得足,惟一直未獲銀行方面回覆,令曾先生以為銀行揀客。

原來是曾先生的物業是村屋,由於沒有提供DD lot等詳細資料,令銀行難以查證村屋實際面積,銀行職員要求曾先生補回相關文件也不得要領,自然沒有下文。一般而言,銀行對待客戶是一視同仁的,不會特別「揀客」,所以只要申請人補齊文件,銀行自然會提供估價服務。

個案二:簽offer letter後估價有變,銀行彈弓手?

梁先生計劃轉按套現的單位獲得銀行一口滿意的估價,於是選擇該銀行承造按揭,不過在簽署offer letter後,才被告知物業估價有變,估值較之前少了一成,由於套現的資金不如預期,最終梁先生亦放棄轉按,白忙一場。

銀行在客人簽署offer letter前,一般只會提供口頭估價。如果當其時市況出現大變動,導致對物業的估價有變亦是有可能的。申請人可向銀行上訴,只要提供合理的原因,例如過往有參考價錢的單位成交屬近親轉讓,估價行有機會重新估價。

個案三:客人網上估價偏離市價,誤中凶宅?

不少銀行或財務機構都會提供網上估價服務,陳女士早前嘗試為一個有興趣的物業估價,但得出來的的估值卻較同一屋苑近期成交期低差不多2成,令她非常憂慮心儀的單位是否凶宅,惟向物業代理查詢,又得到否定的答案。

雖然銀行對凶宅估價的確會較低,甚至不會提供估價。而上述個案中,代理已澄清單位沒有發生過命案,真正問題就在於網上估價的系統未有及時更新。加上早前出現轉角市,物業的估值有大起落,但後台的資料更新進度未能追上樓市變化,故出現估價不足也不足為奇。如事主心急想買樓,最好還是直接到銀行,向職員作詳細查詢。

物業估價 Q&A

物業估價需要費用嗎?

不少銀行都會提供免費物業估價服務,不過按揭申請人亦可經銀行或自行尋找估價行,要求出一份書面估價報告,則需要付費。書面報告可以確認接受估價的單位資料無誤,並用以鎖定銀行估價。

物業估價不足,可以怎麼辦?

客人可以向其他估價行查詢,找一口最滿意的估價。另外亦有其他方法提高估值,例如將物業以較高的租金租出,隨時能爭取較高估價。

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