最後更新:13/07/23 @ 3:19 下午

政府放寬按揭成數,1000萬樓可借9成。很多客人以為,銀行的現金回贈以貸款額計算,即以900萬計算。其實這是個誤解,銀行按揭回贈的計法是以非按揭保險下的貸款額計算。以下是幾個深入淺出的例。

銀行按揭回贈只以非按揭保險的貸款額計算方法

例子1:樓價 800萬,借9成。如沒有按揭保險,800萬樓只可借7成,即560萬。經了按揭保險後才可借9成。因此,假設銀行的現金回贈是2.5%,銀行回贈金額為 $560萬x2.5% = $140,000 。

例子2:樓價800萬,借7成,有幫家人擔保其他物業按揭,銀行回贈2.5%,哪麼按揭回贈也是$140,000 ?

其實這是不對,因如有按揭在身的話,不經按揭保險,銀行只可借6成 (需扣減一成)。因此如要借7成,也需要經按揭保險。因此:

銀行回贈 = $800萬 x 60% x 2.5% = $120,000

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中介按揭回贈一般以淨貸款額計算

中介按揭回贈和銀行不同,會以淨貸款額計算。假設中介按揭回贈為 0.35%,淨貸款額為 560萬,回贈便是 $19,600,不論是否有經按揭保險。

何謂淨貸款額?根據金管局指引,如果按揭現金回贈(不論是銀行回贈或中介回贈)超過 1%,而貸款額已達至按揭成數上限(非按揭保險),銀行便需要把回贈扣減貸款額,那便是「淨貸款額」(net loan)。

坊間經常有種錯覺,銀行回贈2.5%,中介回贈0.35%,因此總回贈便是2.85%。其實這未必是正確,因如果要經按揭保險,銀行的2.5%回贈是以非按揭保險的貸款額計算,而中介回贈是以淨貸款額計算。淨貸款額比非按揭保險貸款額高很多。

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