最後更新:23/08/23 @ 5:29 下午

申請住宅按揭,最長還款期可以做30年,但根據不同的人齡、樓齡、物業種類、交易類別及按揭成數等因素,最終批出的年期或不盡相同,參考本文作深入了解。

按揭年期 按揭還款期

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人齡

大部份銀行用「75減人齡」計算按揭年期。如按揭借款人40歲,75減後是35年,故最長還款年期可達30年上限。部分銀行可用「80減人齡」計算,更有銀行可以「85減人齡」計算,但會加息。

至於高成數按揭,HKMC或其他按保公司的取態均跟隨銀行。如申請的銀行容許「80減人齡」,按保批出的按揭年期亦可用「80減人齡」,而壓力測試也是用年期去計算每月還款額。

如果業主超過1個,人齡可用較年輕業主計算還款期。如果除業主外,另有擔保人或借款人,同樣可用最年輕者計算人齡。但要留意,敍做高成數按揭時,若想利用年輕擔保人計算人齡,該擔保人的入息須足夠供樓。

如果擔保人入息不夠供樓,便需要轉為借款人,和業主住在同一單位中,才可用擔保人的年齡去計算年期和每月還款額。請參考北斗星網的文章:

擔保父親做8成按揭,HKMC有機會用父齡計供款年期


樓齡

一般而言,銀行以「75減樓齡」計算按揭還款年期。以樓齡計算的年期,將與以人齡計算的年期比較,取其低者。即是說,如果是50歲人齡,52年樓齡,兩者都是用75減計算的話,最終的按揭年期便是23年,而不是25年。

如果按揭成數僅6成或以下,毋須經按揭保險,部分銀行可以「80減樓齡」計算按揭還款期,甚至有銀行不理樓齡,只計算人齡。但如敍做高成數按揭,即使銀行能做到「80減樓齡」,HKMC和其他按保公司亦會以「75減樓齡」,審批最長還款期以及計算壓力測試。不過,也見過有個案可以以80減樓齡計算,但需要是藍籌屋苑。

美孚新邨樓齡超過50年,大部份銀行都不能做到30年按揭。不過,有一間銀行可以以85減樓齡去計算,那麼便可以做足30年,但需要加息。利率預接近3厘,以及只限6成或以下,高成數按揭不適用。參考以下文章:

美孚新邨能不能做30年按揭?


物業種類:村屋及唐樓

如果毋須敍做高成數按揭,部分銀行可以「80減樓齡」計算村屋按揭還款期。但如敍做高成數按揭,村屋的按揭年期最長只能以「55減樓齡」計算。另外,唐樓和普通私樓處理方法一樣。


未補地價居屋

未補地價居屋,不論是綠表或白表,按揭年期最長25年,毋須計算人齡,但會計算樓齡(以首次發售日期計)。若已過了政府擔保期,亦可做25年,但只能借6成按揭以及需要壓力測試。

若於政府擔保期內,按揭年期的計算方法是:需要過了擔保期後已供了最少4成按揭貸款。因此,如所申請的按揭貸款,未能在擔保期過後供滿4成,便需要扣減按揭成數或按揭年期,從而加速每月供款額。詳細請參考這文:

居屋按揭FAQ-成數、年期、壓力測試


房協資助房屋

房協的資助房屋,由於批核標準和私樓一樣,因此按揭年期和計算方法也跟私樓一樣,最長30年,須計算人齡和樓齡。至於以75減或80減計算還款期,則根據申請按揭銀行的政策。請參考北斗星網的文章:

房協樓按揭及轉按入門(成數、年期、利率、壓測)


以融資為目的敍做高成數按揭

首置客敍做高成數按揭,HKMC或其他按保公司最長可批30年還款期。但轉按套現重做按保,還款期最長僅25年。須留意,轉按亦可做高成數按揭,最高借8成。

另外,如轉按涉及除名,因當作新買賣,即使涉及套現亦做30年還款期。

參考文章:

轉按再上按揭保險仍然有正現金流,計俾你睇


車位及工商物業

車位按揭年期最高為15年。但如果物業及車位位處同一屋宛,兩者可一拼敍做按揭,令車位按揭還款期亦可達30年,而且單位和車位無須合契,惟並非所有銀行均這樣處理。

工廈或商廈的最長按揭年期為20年,地舖按揭可以做到25年。

參考文章:

同一屋苑,車位和樓可一拼轉按慳息,不用合契


按揭還款期最短是幾多年?

以上是探討最長按揭年期,但最短呢?按揭年期最短可做5年,如少過5年,銀行一般都不想做,故可能需要加息,以及沒有現金回贈。另外,若因人齡或樓齡原因令按揭年期要做少於5年,銀行會建議借款人加入擔保人,或視實際情況酌情處理。


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