2023年1月3日

近年越來越多客人投資工廈和車位,筆者整理了一個簡單的工廈按揭指南給大家用,本文也包含劏廠按揭要注意的事項。

按揭成數

金管局於2020年8月19日公布,非住宅物業按揭貸款的適用按揭成數上限上調10個百分點。如果沒有按揭在身,工廈按揭最多是5成,就算有其他物業但物業沒有按揭,工廈按揭都可以做5成。但如本身有按揭或有做擔保人便最多只能4成。

但是,如果是公司老闆,公司有營利,可以透過中小企貸款借多4-5成(其餘3-4成用樓按),合共8成。中小企貸款息率預3厘左右。有一點要注意的是,新政策並不適用於企業為籌集營運資金而以物業作抵押所取得的信貸融資。如涉及中小企貸款,工商物業最多依然是借4成,詳情參考以下文章:

買工廈商廈如何做8成按揭?

另外,如果是用資產審查(asset based) 而不是行入息,最多只可借4成,如有其他按揭便只能借3成。

按揭年期

工廈按揭的年期(還款期)最長是20年,如人齡或樓齡太大,未必能做足20年。

按揭利率、回贈、和其他優惠

目前工廈最佳按揭計劃是H+1.7,封頂位 P-2.9 (P=3.1%)。如貸款額多過4M,有機會可試 H+1.4,歡迎大家聯絡我們免費查詢那些銀行做得到。至於現金回贈,工廈和住宅不同,大部份銀行都不提供現金回贈,個別進取銀行可以給0.3-0.6% 回贈,視乎貸款金額。按揭中介一般都會提供獎賞。

工廈也沒有高息戶口(mortgage link),大家要留意。

市場上最優惠的按揭利率經常在變,以下文章提供最新的按息資訊,每週更新:
每週銀行按揭回贈和利率評論

壓力測試

因工廈是投資性物業,壓力測試用 40/50 去計。即是說,就算貸款人無其他物業或其他按揭,只有這工廈,壓測都是用 40/50 去計。40/50 的意思是每月供款與入息比率不能超過40%,以及加了2厘息後不能超過50%。參考北斗星按揭網之文章:

供款與入息比率如何應用在壓力測試中【四種不同情況】

因工廈是投資性物業,就算沒有租約,都可以用「擬租金收入」去幫助通過壓力測試。何謂擬租金收入可以參考這文章:

善用「擬租金」收入,幫助過壓力測試

劏廠按揭

近期很多客人都喜歡投資活化工廈或劏廠,要留意估價會影響最終貸款金額:

  • 如果是買一手活化工廈或劏廠,要先向銀行查詢估唔估到價,因銀行一般對這種物業都很保守。
  • 如果是買二手,而個場比一手時格價已下趺了很多的話,銀行估價會再打折。比如話,該劏廠本身比一手時已趺了5成,銀行估價往往會再從那趺了5成的市價再打折。
  • 以上不只適用於劏廠和活化工廈,也適用於「格仔商場舖」,大家要留意。

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