2019年9月27日

交換物業理論上可以慳印花稅,因印花稅只計兩物業的差價,可以做按揭。但實際上,很難找到雙方「啱你又想要我層樓,我又想要你層樓」。筆者見過夫婦兩層聯名樓,因打算離婚用交換物業方式令兩層樓甩名,交換後每人單名持一物業。

交換物業如何慳印花稅?

假如A君和 B君各擁有一物業。A的物業價值1000萬,B的物業價值800萬。A想和B交換物業:

  • 如A買B 物業,要付3.75% 印花稅,即$30萬。
  • 如B買A物業,要付3.75%印花稅,即$37.5萬。
  • 但如A和B直接交換,印花稅以兩物業的差價計算,即以$200萬計算,印花稅$100。

交換物業能不能做按揭 ?

以上例子,A和B交換物業,按揭只是用差價$200萬計按揭成數。這是因為交易不是用買賣合約(Sales and Purchase Agreement),而是用交換樓合約(Agreement for Exchange)。而這 Agreement for Exchange 的代價(consideration)是兩物業的差價,因此按揭貸款額便以此代價去計按揭成數

其他稅項:額外印花稅、從價印花稅、買家印花稅

其他的稅項和單一住宅物業差不多:

  • 雙方必須只得一個物業,交換物業才能免15%從價印花稅。否則,多過一層樓的一方或雙方都要付15%印花稅,以收取的物業樓價去計稅,而不是以交換的差價。
  • 如交換的一方是非香港人或公司,收取的物業也是要付買家印花稅 BSD
  • 如交換的物業購入時間未滿3年,收取的物業要付額外印花稅 SSD
  • 近親交換可豁免以上稅項

參考資資:

https://www.ird.gov.hk/chi/faq/bsd.htm

誰會交換物業?

交換物業在現實中很難操作,很難找到雙方「啱你又想要我層樓,我又想要你層樓」。筆者見過一個案,夫婦共同持有兩層聯名物業。兩物業都是在同一屋苑,相同面積,因此市價差不多。遺憾地夫婦要離婚,因此用交換物業(兩物業都是交換一半業權)方式去把兩物業甩名,甩名後每人一層,當分了身家。

早幾年前香港很盛行幾個朋友夾錢買樓,然後一開二,二開四,令幾個物業都是多人分權持有。交換物業可以統一業權,每人單名持一層。

延伸閱讀:

買樓印花稅FAQ(第二基準、DSD、SSD、BSD、退稅流程等)

 

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