2018年5月14日

購買一手樓花,可選擇行即供或行建期,近期建期開始流行,因個別新盤的建期和即供樓價不是相差很多。假設買樓時是選擇行建期,到入伙時才需要上會,如建期很長,到入伙時可能樓價已升了很多。讀者便來函問:現時樓價已比我簽臨約時升了超過3成,其實做按揭時可不可順道套現?

如果當時是選擇即供而不是建期,入伙時如已過了罰息期當然可轉按套現。但如建期想套現,要用以下操作:

  • 先完成本身建期按揭,雖然樓價升了,但首置按揭一定是跟買入價,不能改變。
  • 即時罰息轉按到高估價銀行,套取現金。

因市面上有些銀行首年罰息是 2%,但總現金回贈超過 2% (銀行回贈+中介回贈),因此,在這些銀行上會後就算即時罰息轉按到其他銀行,也不用蝕錢,新銀行也會給你現金回贈。當然,罰息轉按要付多一次律師費(大概$5300全包),但如能套到現金投資車位,很快便有可觀升幅,車位也可自用或收租。

“注意: 跟據金管局指引,如按揭現金回贈超過 1%,銀行會把現金回贈扣減貸款額,不論該現金回贈是銀行給客人或按揭中介給客人.客人需要向銀行申報中介獎賞的金額.”

客人便問:能不能留在原銀行加按套現?答案是沒有著數。首先因建期按揭以買入價去做,因此原銀行很難拉高很多估價讓客人加按套現,這本身對銀行是有compliance issue。如估價不能拉高很多,便失去了套現的目的。其次是,有些銀行首年加按也有罰息,那麼不如轉走,因轉走新銀行有現金回贈補償。

即時甩走按揭保險,取回3成按揭保險費

假設買入價是500萬,到建期時已升到650萬(近期很多新盤入伙時都有這升幅),由於要完成建期按揭,必須跟買入價,因此貸款人都要以500萬上按揭保險借8成,貸款額400萬,並付 2.15% 保險費(有6折),才能完成建期按揭。

但是,當經按揭保險做了8成按揭,完成成交後,貸款人便可用以上方法,馬上轉按到其他銀行。由於市價已是650萬,6成是380萬,因此只需補20萬便能甩按揭保險,在新銀行轉回6成按揭,並向 HKMC 取回 30% 按揭保險費 refund。

不過要留意,新樓剛入伙未有二手成交前,銀行估價會較保守,聯絡你的按揭中介幫你尋找估價進取的銀行。

延伸閱讀:一手樓花按揭完全手冊

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